存量房产税对租房市场的影响有多大？

首先，我们来看租房成本问题。

存量房产税对租房市场的影响有多大？

在这次试点涉及到的一线城市当中，蓝领、白领、金领租房子住，企业家、中产出租房赚钱的现象很普遍。

在房产税的影响下，未来市场出现租赁的变化，也会影响到我们资产价格变化。

我们团队做了数据统计，以2021年9月，针对国内一线城市、新一线城市、二线城市的二手房价和30m²单身公寓租金，按照0.5%房产税率做了个统计。

一二线城市的划分，请看文稿中的图。

我们最关注的问题是，房产税会转移给房东还是租客身上？

从以往二手房交易的情况来看，大部分是买家承担新增的税负，行话叫做“实收”。

对于租房市场，从房产税/房租对比的数据来看，宁波、珠海、广州的房产税占比达到30%。

也就是说，房东全部承担新增的房产税是不可能的，在不考虑新增租房的情况下，房东会把房产税转移给租客承担，在极端情况下，可能出现房租上涨30%以上，平均上涨区间在20~30%。 

那么，房租涨了30%，这个涨幅租客能否承担？

我想大部分人肯定无法接受给房东打工，但租房市场现在仍然是一个供需不匹配的卖方市场，并且存在着资本的地区垄断，具体哪家公司，单仁行里也曾经写过。

想要改变，就在于转变卖方市场。

目前中国住宅空置率是全球最高的，达到22.4%。

未来更大的博弈来自征收房产税后，没有出租的空置房的持有成本不断在增加，必然导致大量没有出租的空置房涌现到市场里。

在合理的情况下，势必会推动房租下跌，抵消租客房租的涨幅。

出现哪种情况？

我们看条公式：

房产税后房租=房产税前房租+房产税

这个时候房租涨价还是跌价？

很可能出现的情况是考虑到房产税占比幅度15%~31%，涨价几乎是肯定的，只不过涨幅是多少，是5%、15%还是30%？

这要取决于房产税推进的进度和房东对新出租房数量的心理预期，因为租客需求相对固定的。

04

第二，就是大家更关心的这次存量房产税对房价的影响。

有朋友会问，房租会出现上涨，我最关心的房价情况会如何？几个试点城市会不会出现房价大跌的情况？

存量房产税底层驱动力，是长期有助于解决房产市场空置率过高的结构性扭曲。

房产税对房价的影响有多大？

理论上来讲，存量房产税开征从短期角度来看，可能引发闲置房产持有者的恐慌情绪，导致大量闲置房产的抛售。

另一方面，可能增加房产买方的观望情绪。

两方面因素的共同作用下，可能会拖累房产市场的交易量和交易价格。

但是，这是理论，实际房产市场上的情况如何？

我们研究团队跟踪分析2011年两个试点城市上海、重庆的情况。

在房产税试点推行的2011 年，上海和重庆商品住宅销售面积同比分别下降17.5%和39.0%，而同期全国商品住宅销售面积是增长3.9%。

上海商品住宅销售均价同比下降1.9%；重庆实现21.0%的增长，同期全国商品住宅销售均价上涨7.5%。

2012年之后，上海、重庆的房产税引发的卖家恐慌情绪和买家观望情绪没有超过一年窗口期，随着快速城镇化推进，房地产交易量和交易价格很快恢复到了正常水平。

所以，我认为我们要对房价、租金有个合理的预期，不用担心房价大跌、也不能指望租金大降。

这不符合经济和金融发展趋势。

未来十年，中国城镇化速度会放缓，但城镇化率还有10%的空间。

未来人口净流入规模，按顺序来排是二线城市>一线城市>三线城市，房产需求的增长能够消化存量房产税带来的压力。

其中，一线城市人口规模增长趋于饱和，预计未来将在动态平衡中保持稳定。

从主要城市2035年城市人口规划中可以看到，北京人口净流入还有100多万的“余额”，而上海人口净流入“余额”仅有十余万。

二线城市的抢人大战仍在继续，像南京、杭州、天津、苏州、成都等“新一线”或二线城市尚有300-400 万人口流入的“余额”。

但是，三四线城市已呈现人口净流出的趋势，如果试点存量房产税，必然引发房价崩盘的风险较高。

当前，国家有关部门也会考虑到人口城镇化刚需和房产税抛压，以及银行房地产贷款风险等多方利益的博弈，有节奏推动房产税的试点。

05

第三、就是关于家庭资产配置的建议。

在我国居民资产结构中，金融资产的占比仅为20%，80%是实物，超过60%是房产。

我们可以考虑这次制度上的红利，逐步增加金融资产，以及同步增加智产。

就是说当你开拓和增加一个新资产的投资领域，必须增加相应的智力资产，大概的幅度是在2%-10%。

避免出现无知的风险

无知的风险，体现在你不知道需要什么样的能力才能把事情做好。

就像巴菲特说的：当你进入赌场10分钟，不知道谁是输家，你自己就是输家！

这句话是什么意思？

就是你要知道进入赌场，你要赚谁的钱？你是赚赌场的钱，还是对手的钱？

在投资市场上，你赚谁的钱，你的投资策略完全是不一样的。

如果你是赚其他投资者的钱，你就要重点研究你的对手，比他们聪明、更理性，侧重的是你死我活的“独赢”。

但是，如果你是赚上市公司经营业务赚回来的钱，你的重点就是要研究上市公司的战略、产品、营销、销售、财务等等，你侧重的是你和上市公司的“共赢”。

这点就是企业家、中产投资前，一定要理解的。

总结一下我的看法。

这次房产税政策的底层驱动力是共同富裕、资本导流。

短期房价和房租有压力，长期涨幅会平缓。

我们要把握长期趋势，忽略短期波动，这不只是我对房产市场、资本市场的理解，而是对人生事物的分析思维模式。

这次房产税将很可能是重大的政策拐点，而且是资产结构和资产价格的大拐点。

希望我们今天的研究和一点点看法，对大家未来资产增长有所启发。