今天是单仁行陪伴您的第1815天 

在新鲜出炉的“十四五规划”中，有一个让人印象非常深刻的图。

这个图的布局不仅关系到了区域发展，更是影响着我们脚下土地的价格，和未来生活的发展空间。

在十四五规划的第二十八章，纲要给出了一个未来国土建设的发展布局，在全国列出19个城市群，明确指出：

“全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。”

这意味着什么？

未来，这19个城市群会对消费、生产、房地产、人口带来什么影响？

我们先来听听单仁资讯集团董事长，央视凤凰特约评论员单仁博士的观点。

今天城镇化的过程和美国上个世纪60年代城镇化的阶段比较相似。

美国经过百年的发展建设，形成了大城市群、城市带为基础，中小城镇重点发展，层次清晰，特点突出的城镇化模式。

其中值得我们借鉴的，是以人为本和价值最大化的实现利用。

在2020年，这19个城市群承载了我国75%以上的城镇人口、贡献了全国80%以上的国内生产总值。

但这19个城市群在全国人口中的占比只有45%。

所以，城市带的设置，就是从自然的产业聚集，带动周边城镇的角度考虑的。

这些大“都市圈”及“城市带”，并不是由政府人为扩大城市行政区域所实现的，而是按照产业自然发展的轨迹聚集而成。

多数城市的发展已没有明显的行政区划，某个城市的延伸部分可能是其他城市的发展区域。

大城市周边的卫星城和工业区交替出现，不仅可以抑制城市规模膨胀的问题，而且还有利于大城市在各项产业发展上的互补和配套。

当然，城镇化的推进不仅要有“速度”，更要有“质量”，注意城市带的效率和活力性非常重要。

如何才能城镇化变得有活力呢？

在城市带的发展规划中，会注重自身优势和发展现状，合理配置各种生产资源，提升龙头城市的影响力，发挥聚集效应，确保这些城市有大量企业的入驻。

企业的发展，才能为城镇居民带来经济收入，吸引各行各业的人才加入，带动各项产业飞速发展，推动城镇繁荣。

新阶段的城镇化进程，是一个综合的行为。

城市带的高速发展离不开高度发达的科学技术，科学技术的提升大大提高了社会生产力，为农业现代化的发展提供条件，解放了大量的劳动力。

让更多的劳动力能投身于第二、三产业。

第二、三产业的兴起，引来人口不断聚集，城镇经济才得以繁荣，二者相互促进，构建起了良性循环。

城市集群效应的优势面，也是今天北上广深产业齐全，人才齐聚，创新和活力绝强的真实写照。

但如果我们只有北上广深，那也是竞争内卷的地狱模式，发展空间是严重不足的。

对我们很多企业来说，这19个城市群，是城镇化发展的客观结果，也是保持人口与经济的相对平衡。

绝大部分资源和供给都会聚焦在这19个城市群，也会有人口不断迁入其中，新的市场和机遇会在城市群的布局中不断涌现。

我们要判断不同城市群和城市带的产业布局情况，如资源情况、区位优势、产业发展情况，根据自己的业务和这些城市群和城市带的关系，找到适合自身产业发展的道路。

那么，资深投资人，单仁行专栏作者宋子老师是怎么认为的呢？

对于区域经济和城市群，是近年发展的新趋势，会产生不同的拉动经济的动力，我和大家从4个角度分析。

1、交通

2、人才

3、地产

4、泛制造业

1、短中期角度看：城轨交通有数万亿审批蓄势待发

区域经济和城市群首先会通过交通网络形成新的拉力。

根据2020年12月发布的《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》，基建狂魔将继续施展魔力，形成支撑都市区中心→边缘间→跨城轨道的交通体系。

其中，城轨经历了过去五年批复规划的积累，当前正值释放期。

根据轨交建设周期，从项目审批到最终完工运营需6-8年，历经“项目准备阶段2年（审批、设计、资金等）→施工3-5年（征地、土建、铺轨、验收等）→运营通车1年”。

“十三五”期间，在发改委批复的新一轮城轨交通规划中，新增线路里程约4001.74公里，总投资约29781.91亿元，占目前全国累计开通里程的一半以上。

截至2019年，仅城轨领域在建的线路，批复投资额就已达4.64万亿（不含地方政府批复）。

当前城轨批复依然在高峰期，估测目前在建已批项目或在5万亿左右。

根据项目周期推算，“十三五”期间批复的项目，将从2020年起集中释放，城轨增速呈现高增长态势。

2、城市群导致人口流动，人口和人才去向更加集中于城市群

消费力更高的高端人群，会倾向有更大发展空间的城市群，以北大和清华最近几年本科、博士生毕业数据看，从北京流向广东、上海和其他城市的毕业生更多了。

3、房地产变化

人口流动和密度自然也决定了城市群经济密度，也涉及我们很多人敏感的房价问题。

前几年，深圳华为公司大规模搬迁到东莞松山湖，东莞松山湖房价大幅度上升，跟随华为搬迁的地产项目，估算利润率最高达到了40%。

未来，房价会跟随人口和产业的流动而改变，我们可以密切去关注这19个城市群的人口流入和产业方向进行判断。

4、进入泛制造业阶段

城市群的进一步发展和融合，会推动区域相关优势产业的高速发展。

比如集中在长三角的高性能集成电路、珠三角的无人机装备制造、一线城市的生物技术、高端软件等产业，大家可以看一下文稿的图。

我们总结一下，中国经济的发展，会从第一阶段1998年~2015年的城镇化、工业化，到第二阶段2000~2020年的互联网、金融、科技，迈向第三阶段的泛制造业。

一个人的命运，一家企业的发展，除了要看个人的奋斗，也要看历史的进程，顺势而为很重要。

清华北大好，所以大家都想去那读书，阿里腾讯强，所以大家都想去那里工作，买它的股票。

这个道理也同样适用于去哪个城市发展和布局。

我们要根据自身特长，融入到不同城市的优势产业中，获得更好的发展。

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