11月25日，接连出手调控深圳房价的深圳住建局，罕见的就一家企业发了一个专门的文件。

 

文件上直指蛋壳公寓，强调房东不能赶合同没到期的租客出门。

 

除了深圳外，北京、武汉、杭州的住建局都针对蛋壳公寓暴雷的情况下发了文件，开始了调解。

 

这也从侧面证实了两件事。

 

第一、蛋壳公寓确确实实暴雷了，无论是房东、租客、供应商都没有必要再对这家企业抱有幻想，除了国家能出手外，没有解法。

 

第二、文件也证明没有收到钱的房东开始驱赶房客，供应商开始围堵要债，企业问题已经引发出了巨大的社会问题。

尽管已经有消息显示，政府正在联系多家投资机构一起接管蛋壳公寓，但我想不管是从体量和商业模式来看，善后问题也许能做到，接盘可能遥遥无期。

 

因为蛋壳押上了一切都没赌赢这盘棋，当然，租客、房东们也没能赌赢蛋壳。

 

所有人都付出了代价。

在疫情期间，我们单仁行曾就蛋壳公寓的商业模式做过分析，那个时候的蛋壳已经为了生存开始了自救。

 

我们私底下还曾对蛋壳公寓的暴雷时间做过预测，7月17日，这是一个关键的日子，因为蛋壳在美国上市的股东们可以解套了。

 

而在这个日子到来前所发生的事，也在预示着蛋壳的毁灭。

 

6月，担任蚂蚁集团副总裁的纪纲辞掉了蛋壳董事职务，而他正是力主让蚂蚁集团投资蛋壳的核心人物。

他的离开代表着投资人们对于蛋壳的放弃。

 

紧接着第二天，蛋壳公寓官方就公布了CEO高靖被调查的问题，高靖的离开是一个更加明确的信号。

 

他在，蛋壳也许真的还能玩下去，投资人也不会这么果断放弃蛋壳。

 

3

高靖是谁呢？

 

他是一个非常有能力，敢打仗的人，他从销售起家，在糯米网时期以出色的业务能力得到了沈博阳的看好和关注。

 

沈博阳是谁呢？

 

沈博阳的履历非常光鲜，他担任过谷歌中国战略合作负责人，是一个顶级职业经理人。

 

在2010年，沈博阳创立了糯米网，跟巨头美团抗争过。

虽然没打过美团，但是糯米也被百度看上买了下来，随后，他加入领英，成为了领英中国总裁。

 

可以看得出，沈博阳的能力同样优秀，还有，他一直希望自己并不只是一个职业经理人。

 

2014年，他找到了自己一直都很欣赏的高靖，希望跟他能做点什么。

 

2015年1月，蛋壳公寓的实际主体，北京紫梧桐资产管理公司在高靖和沈博阳两个人的组合下成立了。

 

高靖在前面领兵打仗，处理公司一切事物，沈博阳在后面，利用自己的身份为高靖背书，吸引外部投资。

 

像愉悦资本创始人刘二海就和沈博阳认识多年，正是在沈博阳一次又一次的劝说下，愉悦资本才领投了蛋壳公寓前期关键的亿元融资。

 

高靖在拿到钱后，直接在北京掀起了一场针对长租公寓老大自如的战争。

自如一下子被打蒙了，蛋壳在北京取得了不俗的成绩，也吸引了众多投资者的关注。

 

但每一个投资者，都不是傻瓜，沈博阳的关系网只能让蛋壳进入到他们的视线。

 

但是不是投资，他们还在等待一阵春风。

今天有不少人把蛋壳的商业模式比作一场庞氏骗局。

 

其实在2015年的时候，蛋壳确实是可以赚到钱的，这点完全没有问题。

 

他们盈利点在哪里呢？

 

1、做房屋隔断，多出来的房屋租金就是额外的利润。

 

2、平台一年只需付给房东11个月租金，多出来的一个月就是利润。

 

3、服务费，也是一个月的租金。

 

4、与房东签3-5年长周期的租约，后面当房价一直提高的时候，就能让蛋壳把租金提高，保持盈利。

我们都知道，蛋壳还有另一个盈利点，那就是“租金贷”。

 

也就是类似于蚂蚁集团，发展ABS（资产证券化），让租客按月还银行贷款租房，却能把房子的租赁权和使用权抵押给银行，拿到全额的租金去进行金融化操作，一轮又一轮的扩张。

 

这是很多人都在批判蛋壳的一点。

 

但各位知道吗？

 

那个时候，租金贷和平台型公寓都是被支持的。

2015年至2018年，国家住建部、国务院办公厅、发改委等部门先后发布租房市场的利好政策。

 

有了政策的点头，银行才敢对这一类房屋中介平台放开了口子，同意提供融资支持和金融帮助。

 

蛋壳等的那个东风来了。

 

与此同时，还有迫不及待的投资人，他们哪里还坐的住呢？

 

到了2018年，整个长租公寓公开股权融资规模竟然达到了74亿元人民币。

 

作为长租公寓的两位头号玩家，自如背后有链家，而蛋壳背后还缺了人。

 

所以像蚂蚁集团、老虎环球、高榕资本这些著名投资机构全都选择站在了蛋壳的身后。

 

有了资本和政策的加持，蛋壳在高靖这位能打仗的CEO带领之下，开始了近乎疯狂的扩张，喊出了要我们管理100万套房屋的口号。

 

而100万套房屋背后，以一间房5个人来计算，就是500万人的租房需求。

 

这个盘子太大了，可蛋壳和高靖其实没有别的选择。

 

为什么呢？

 

一方面第一轮与房东签约的房子陆陆续续到期，蛋壳本身就有这个野心，也需要找到更多的房子去签约。

 

另一方面，蛋壳背后投资者的钱，那不是给你去做慈善的，是需要获得高额的回报，而回报必须保持扩张的姿态。

这就像一场赛马，投资者撒着钱，找到并且吸引了蛋壳这匹马。

然后，投资者骑在蛋壳身上，挥舞着鞭子让他再快一点，再快一点，一定要赢得比赛的胜利，拿到最多的奖金。

 

而蛋壳自己也是甘之若饴，规模和业务都在一直扩张。

 

但是随着公司越来越大，高靖和沈博阳之间逐渐出现了管理上的矛盾。

 

在一场清洗之后，蛋壳只剩下了高靖的声音。

 

那就是一句话，给我冲。

高靖想的非常好，蛋壳的规模起来后，可以在一定程度去左右租金水平从而实现规模盈利。

 

其实也就是我们说的，你能垄断一个地区租房市场。

 

但扩张需要的钱超出了高靖的预想。

 

从2018到2019年，蛋壳增加了20万套房子，用一套房子装修花4万来计算，就要花掉80亿，再加上还要给房东租金，那成本飞涨到了百亿级的规模。

 

不仅如此，为了跟自如抢更多的房源，蛋壳一度还出现过从房东手中高价把房租进来，又用低价租出租户的极端情况。

 

这简直就是跟我们认知中的商业逻辑完全倒着来。

 

之所以出现这种情况，是因为蛋壳内部的管理出了严重的问题。

 

蛋壳管理收房与出房是两个团队，这是两个独立而且有点对裂，互相比拼业绩的团队。

 

在高靖“大跃进”的指导方针下，谁还去在意什么价钱好不好，为了业绩把公司卖了都行。

 

这种急速扩张，又激进的蛋壳也滋生出了腐败。

 

像自如就学习过老东家贝壳找房的模式，一个区域配好几个管家，每个管家负责一个不同的业务，根据每个项目参与度去划分佣金。

 

但是蛋壳管理特别混乱，一个管家维护好几个区域，北京的管家甚至要跨区给深圳的租户续约。

像我们公司那些住蛋壳的小年轻，他们也反映过，蛋壳的管理基本上叫做形同虚设。

 

在内部出了问题时，外部又迎来了新的风雨。

 

2019年，北京住建委再次发文，并且开启“隔断房”专项整治活动。

 

蛋壳这时候有点慌了。

 

但是还好，我们前面说过蛋壳有5个盈利点，其中隔断房、少一个月租金、服务费那都是固定利润，少了一个还无关紧要。

 

真正可以扩大盈利点的是租房市场垄断再加上“租金贷”，这都需要蛋壳拥有足够的规模。

 

结果政策的风向一下子变了。

 

2019年12月，住建部联合国家发改委等六个部门一起发布文件，提出：

租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%、租金贷期限不得超过住房租赁合同期限，租金和押金要纳入银行监管账户。

这下，真的就是要了蛋壳的命了，蛋壳租金贷收入占比可是超过了90%。

 

为了续命，高靖可不敢像蚂蚁集团一样得去“拥抱监管”，而是疯狂找钱，并且在美国上市筹钱。

 

可惜，运气不好，蛋壳等来了疫情。

疫情是蛋壳经营出现困难的直接导火索。

 

春节前后本应该是租房市场最火爆的时候，这也是蛋壳获取现金流的重要节点。

 

但是因为疫情让这一切停摆了，蛋壳从那时就闹到了我们都很熟悉的新闻，什么两头收费，不给房东付款等等。

 

其实，在那个时候，蛋壳账面上的资金近乎枯竭。

 

接下来蛋壳所有的努力那都是为了续命，只要能找到钱进行转型和整改，蛋壳是能活下去。

 

但实际上，高靖和蛋壳已经输掉了这一盘赌局，因为一个赌徒永远赌不过规则。

 

已经定型扎根的蛋壳，谁也不知道要用多少钱才能救活它，对于沉没成本，没有人愿意伸手去拉一把蛋壳了。

 

除了一些仍然和蛋壳续租的租户们。

 

这些租户其实从某种意义上说，也是存在着一定的赌徒心里，蛋壳的模式和风险在疫情之后，已经被各家媒体分析的清清楚楚了。

 

但蛋壳在夏天的时候，用一场极具诱惑的返利活动，再次让租户们选择了相信蛋壳一次。

 

你说，这是不是也在赌蛋壳没这么快倒闭？

 

当然，这些租户们也是无辜的，正如我们公司一位租了蛋壳的小年轻所说。

 

“若是有的选，谁会选蛋壳呢？但是自如贵的离谱，线下的中介又骗人，自己找房东去直租还需要找一起住的合伙人，真的太麻烦了”。 

其实，真的有时候，租户们也没得选。

 

他们有这份需求，也愿意支付一部分成本。

 

但是，当加持了资本的企业用极其冒险的姿态闯进这个领域的时候，当头部企业肆意抬价收割普通用户的时候。

 

他们就已经成为了企业坐上赌局的筹码，也成为了转嫁风险的受害者。

 

蛋壳碎了，高管可以拍拍屁股换一家公司，投资人只能摇了摇头，换家企业继续下注，但是那些租户们就得沦为无家可归的游子。

 

每一家企业都应该具备它的社会属性和社会责任。

 

这不应该是一家企业给社会带来的结局，也不是一家企业给他的客户所提供的应有的服务。

 

商业终究要回归理性，单纯的依靠负债而扩张取得的成绩，并不能代表企业真实的盈利。

 

杠杆本质上是一把双刃剑，它既是放长线钓大鱼的那根线，也是让你上吊的凶具。

 

希望有一天，当我们能够坐上赌场的那一天，能明白这件事。

 

我们永远赌不过庄家，更加赌不过规则。